Raport przed ofertą · domy i mieszkania

Zanim złożysz ofertę, sprawdź dom i to, co powstanie obok.

Dom kupujesz na lata, razem z okolicą. Sprawdzamy sam budynek, działki za płotem, planowane drogi i inwestycje, ryzyka terenu oraz ceny, za które naprawdę sprzedają się podobne nieruchomości. Dostajesz przedział rozsądnej oferty i argumenty do rozmowy ze sprzedającym.

Zamów raport przed ofertą

DomMieszkanie

Link do ogłoszenia

Z dowolnego portalu, strony biura albo dewelopera.

Treść ogłoszenia (opcjonalnie)

Niektóre portale blokują automatyczne odczytanie — wklej opis ogłoszenia, jeśli go masz

Ile raportów?

1 raportPakiet 3Pakiet 5

Pakiet 3 albo 5 to niższa cena za raport. Kolejne nieruchomości prześlesz, kiedy je znajdziesz.

E-mail

Telefon (opcjonalnie)

Na co mamy zwrócić uwagę? (opcjonalnie)

Akceptuję regulamin i potwierdzam zapoznanie się z polityką prywatności.

Żądam rozpoczęcia świadczenia usługi przed upływem 14 dni na odstąpienie od umowy i przyjmuję do wiadomości, że po pełnym wykonaniu usługi utracę prawo odstąpienia.

Po wysłaniu formularza przejdziesz od razu do bezpiecznej płatności (Stripe). Raport dostaniesz e-mailem w ciągu 3 dni roboczych od płatności.

Przykładowe dane · mapa poglądowa

UWAGA Za płotem: budynek wielorodzinny (2026)

Ta oferta · 1 290 000 zł

12 transakcji w okolicy: 1,05–1,18 mln zł

Poza strefą powodziową

Planowana droga · ok. 300 m

Twoja droga do kluczy

Między oglądaniem a ofertą brakuje zwykle jednego kroku.

01Znajdujesz ogłoszenieZdjęcia i opis od sprzedającego.
02Oglądasz domWizja lokalna i pierwsze wrażenie.
03 · tu pomagamy myRaport przed ofertąDom, okolica, ceny i ryzyka.
04Składasz ofertęZ kwotą, którą umiesz uzasadnić.
05Odbierasz kluczeBez niespodzianek po zakupie.

Kto pierwszy poda kwotę, ustawia całą rozmowę. Z raportem zaczynasz od liczby, którą umiesz uzasadnić.

Ogłoszenie kontra dane

Ogłoszenie mówi swoje. Dane mówią resztę.

Sprzedający pokazuje to, co chce sprzedać. My dokładamy to, co o tej samej nieruchomości mówią rejestry publiczne.

W ogłoszeniu

„Cena 1 290 000 zł, do negocjacji.”

W danych publicznych

12 podobnych domów w promieniu 2 km sprzedano w ciągu 24 miesięcy za 1,05–1,18 mln zł.

W ogłoszeniu

„Cicha okolica, za domem tylko pola.”

W danych publicznych

Na działce za domem wydano w 2026 r. pozwolenie na budynek wielorodzinny: 3 kondygnacje, 12 mieszkań.

W ogłoszeniu

„Dom 180 m².”

W danych publicznych

Dane o budynku wskazują na ok. 155–165 m² powierzchni użytkowej. Szacunek, pewność średnia.

W ogłoszeniu

„Okazja, szybka sprzedaż.”

W danych publicznych

Oferta wraca na rynek trzeci raz od jesieni 2025 r. Cena spadła w tym czasie o 110 tys. zł.

Co sprawdzamy

To, co sprawdziłby za Ciebie dobry analityk.

Dziewięć obszarów, które większość kupujących sprawdza dopiero po zakupie, kiedy jest już za późno.

01

Ceny transakcyjne

Za ile naprawdę sprzedały się podobne domy i mieszkania w okolicy, a nie za ile je wystawiono.

„Czy ta cena jest w normie?”
02

Historia ogłoszenia

Od kiedy oferta jest na rynku, ile razy wracała i jak zmieniała się cena.

„Czy sprzedający już schodził z ceny?”
03

Ceny deweloperów

Za ile deweloperzy sprzedają podobne domy i mieszkania w okolicy i jak zmieniali ceny.

„Ile kosztuje nowy dom obok?”
04

Sąsiednie działki

Kto i co planuje zbudować obok: wnioski, pozwolenia na budowę i warunki zabudowy.

„Co powstanie za płotem?”
05

Inwestycje publiczne

Nowe drogi, linie kolejowe i inne inwestycje, które za kilka lat zmienią okolicę.

„Czy będzie tu droga albo tory?”
06

Plan miejscowy

Co wolno zbudować na tej działce i na działkach dookoła.

„Co wolno zbudować wokół?”
07

Ryzyka terenu

Powódź, hałas, szkody górnicze, osuwiska i tereny podmokłe w promieniu, który ma znaczenie.

„Czy teren jest bezpieczny?”
08

Stan prawny

Właściciel, hipoteki, służebności, roszczenia i dostęp do drogi publicznej.

„Czy wszystko jest czyste, z dojazdem?”
09

Budynek

Rzeczywista powierzchnia i zmiany budynku na przestrzeni lat, w tym rozbudowy.

„Czy dom był rozbudowywany?”

Przykład raportu

Z tym raportem rozmawiasz o cenie jak równy z równym.

Sprzedający zna swój dom, a jego agent zna rynek. Ty wiesz, co dzieje się wokół, jak cena wypada na tle transakcji i od jakiej kwoty zacząć.

Raport przed ofertą · przykład na danych fikcyjnych

Dom wolnostojący, 180 m² wg ogłoszenia, działka 1 040 m², rok budowy 2011

Stan na: 13.10.2026

Cena ofertowa

1 290 000 zł

7 170 zł/m² wg ogłoszenia

Transakcje porównywalne

1,05–1,18 mln zł

12 transakcji · 24 mies. · 2 km

Koszt odtworzenia z działką

1,10–1,25 mln zł

szacunek

Sugerowana pierwsza oferta

1 120 000 zł

górna granica: 1 180 000 zł · pewność średnia

Transakcje podobnych domów: 1,05–1,18 mln zł

różnica 170 tys. zł

Sugerowana pierwsza oferta
1 120 000 zł

Cena ofertowa
1 290 000 zł

1,00 mln zł

1,32 mln zł

Transakcje podobnych domów: 1,05–1,18 mln zł
Sugerowana pierwsza oferta: 1 120 000 zł
Cena ofertowa: 1 290 000 zł
Różnica: 170 tys. zł

Sygnały do sprawdzenia

UWAGANa działce za domem wydano pozwolenie na budynek wielorodzinny: 3 kondygnacje, 12 mieszkań (2026). Zapytaj o termin budowy i dojazd.
SPRAWDŹPlanowana droga powiatowa ok. 300 m od działki: krótszy dojazd, ale więcej hałasu po oddaniu do użytku.
W NORMIEPoza strefą zagrożenia powodziowego.
W NORMIEBrak wpisanych hipotek i roszczeń, dojazd bezpośrednio z drogi publicznej.

Argumenty do rozmowy

01Podobne domy w promieniu 2 km sprzedawały się za 1,05–1,18 mln zł. Cena ofertowa jest o 9% wyższa od najwyższej z nich.
02Oferta wraca na rynek trzeci raz od jesieni 2025 r. i potaniała już o 110 tys. zł.
03Powierzchnia użytkowa to najpewniej 155–165 m², a nie 180 m². Za metr płacisz więcej, niż sugeruje ogłoszenie.
04Za płotem ma powstać budynek z 12 mieszkaniami na 3 kondygnacjach. Cisza i widok na pola nie są trwałymi zaletami tej oferty.

Jak to działa

Wklejasz link. Raport dostajesz w ciągu 3 dni roboczych.

1
Wklej link do ogłoszenia
Albo podaj adres i cenę, jeśli ogłoszenia nie ma w sieci. Zostaw telefon i e-mail, żebyśmy mogli dopytać o szczegóły.
2
Opłać raport
Po płatności sprawdzamy dom, okolicę, ceny i ryzyka. Raport dostajesz w ciągu 3 dni roboczych.
3
Negocjuj z argumentami
Raport podpowiada pierwszą kwotę i argumenty, a przy domu asystent przez 30 dni pomaga przy kontrofertach.

Twoja sytuacja

Każdy zakup ma inne pułapki.

Dom

Dom z rynku wtórnego

UWAGAdobudówka bez zgłoszeniaSPRAWDŹnowy blok za płotem

Zobacz

Mieszkanie

Mieszkanie we wspólnocie SPRAWDŹkredyt wspólnoty Zobacz

Rynek pierwotny

Zakup od dewelopera UWAGAhipoteka banku na działce Zobacz

Region

Trudny teren UWAGAteren górniczy Zobacz

Stan prawny

Dostęp do drogi SPRAWDŹdroga bez służebności Sprawdzamy w każdym raporcie

Bezpłatne narzędzie · ceny w okolicy Zawyżona cena? Zobacz, za ile naprawdę sprzedawały się domy wokół. Sprawdź ceny w okolicy

Porównanie

Kwota oferty i argumenty. Bez prowizji od ceny.

Tak wypadamy na tle innych sposobów sprawdzania nieruchomości przed zakupem.

Co dostajesz	PrzedOfertą	Portale z raportami o działce i okolicy	Portale z wyceną mieszkań online	Inspektor budowlany	Rzeczoznawca majątkowy	Pośrednik działający dla kupującego
Kwota pierwszej oferty i górna granica	Tak	Nie	Niepodają wartość szacunkową	Nie	Nieokreśla wartość rynkową	Tak
Argumenty do rozmowy ze sprzedającym	Tak	Nie	Nie	Nie	Nie	Tak
Pomoc w kolejnych rundach negocjacji	Takasystent przez 30 dni	Nie	Nie	Nie	Nie	Taknegocjuje za Ciebie
Ceny transakcyjne z okolicy	Tak	Tak	Tak	Nie	Tak	Tak
Plany i inwestycje wokół nieruchomości	Tak	Tak	Nie	Nie	Nie	Nie
Ryzyka terenu: powódź, szkody górnicze, osuwiska	Tak	Tak	Nie	Nie	Nie	Nie
Sprawdzenie księgi wieczystej	Tak	Nie	Nie	Nie	Tak	Tak
Stała cena, niezależna od ceny zakupu	Tak	Tak	Tak	Tak	Tak	Nie
Bez umawiania wizyty ze sprzedającym	Tak	Tak	Tak	Nie	Nie	Nie
Czas do wyniku	do 3 dni roboczych	minuty	minuty	kilka dni	zwykle do 2 tygodni	cały proces zakupu
Typowa cena (dom)	990 złmieszkanie 490 zł	0–350 zł	0–50 zł	500–2 300 zł	900–2 500 zł	1–3% ceny + VAT
Czego raport nie zastępuje
Inspekcja stanu technicznego na miejscu	Nie	Nie	Nie	Tak	Nie	Nie
Operat, który przyjmie bank	Nie	Nie	Nie	Nie	Tak	Nie

Porównanie typowych ofert w każdej kategorii na podstawie publicznych cenników i przykładowych raportów usługodawców, stan na październik 2026. Pojedyncze firmy mogą oferować więcej lub inaczej. Ceny dla domu jednorodzinnego.

Ile to warte

Raport kosztuje ułamek kwoty, o którą toczy się rozmowa.

ok. 10%

o tyle mieszkania w ogłoszeniach są dziś średnio droższe niż przy faktycznej sprzedaży

2–3%

tyle kupujący zbijają zwykle na samej rozmowie o cenie

18–27 tys. zł

tyle to przy domu za 900 tys. zł, przy tej samej skali. Raport domu kosztuje 990 zł.

Źródło: NBP i analizy rynku mieszkaniowego z lat 2025–2026 dla największych miast, szczegóły na żądanie. Dla domów nie ma regularnych zestawień, więc przykład domu liczymy tą samą skalą. To dane rynkowe, nie obietnica obniżki.

Cennik

Jeden raport albo pakiet na kilka ofert.

Rzadko kto kupuje pierwszą obejrzaną nieruchomość. W pakiecie raport kosztuje nawet o 30% mniej.

Jedna oferta

Raport przed ofertą

990 zł

Gdy masz jedną nieruchomość na oku i chcesz ją sprawdzić, zanim podasz kwotę.

Zamów raport

Gdy porównujesz kilka ofert

Pakiet 3 raportów

2 370 zł

790 zł za raportoszczędzasz 600 zł

Porównasz oferty na tych samych danych i tą samą metodą.

Kup pakiet 3

Gdy szukasz dłużej

Pakiet 5 raportów

3 450 zł

690 zł za raportoszczędzasz 1 500 zł

Na dłuższe poszukiwania albo kilka zakupów, na przykład pod wynajem.

Kup pakiet 5

Każdy raport zawiera

Ceny transakcyjne podobnych domów
Koszt odtworzenia i szacunek remontu
Historia ogłoszenia
Sąsiednie działki i inwestycje publiczne
Plan miejscowy i ryzyka terenu
Stan prawny i dostęp do drogi
Sugerowana pierwsza oferta i argumenty
Asystent do negocjacji przez 30 dni

Ceny z VAT · pakiety ważne 12 miesięcy · dopłata do pakietu przez 3 miesiące · zwrot pieniędzy, jeśli raport nie obejmie opisanego zakresu

Po stronie kupującego

Czego nie robimy.

Płaci nam tylko kupujący, więc pracujemy tylko dla niego.

Nie robimy operatu
Wycenę dla banku albo sądu sporządza rzeczoznawca.
Nie rozmawiamy ze sprzedającym
Rozmowę prowadzisz Ty, z naszymi liczbami.
Nie bierzemy pieniędzy od sprzedających
Ani prowizji od transakcji.
Nie obiecujemy obniżki
Dajemy przedziały, argumenty i ocenę pewności.

Pytania

Zanim zapytasz.

Czy to wycena nieruchomości?

Nie. Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy. My analizujemy cenę ofertową na tle transakcji i ryzyk, a wyniki pokazujemy jako przedziały z oceną pewności.

Skąd bierzecie dane?

Z publicznie dostępnych rejestrów, map i dokumentów, które łączymy, porządkujemy i sprawdzamy krzyżowo. W raporcie przy każdej liczbie podajemy źródło.

Co, jeśli w okolicy było mało transakcji?

Poszerzamy obszar i okres, a ocenę pewności obniżamy. Zawsze piszemy, na ilu transakcjach opiera się przedział.

Czy sprzedający się dowie?

Nie. Nie kontaktujemy się ze sprzedającym ani z jego agentem.

Ile czeka się na raport?

Do 3 dni roboczych od opłacenia zamówienia.

Co, jeśli ogłoszenia nie ma w internecie?

Podaj w formularzu adres, cenę i metraż. Resztę ustalimy telefonicznie albo mailowo.

Złóż ofertę, kiedy wiesz, co kupujesz.

Raport domu 990 zł · mieszkania 490 zł · w pakiecie do 30% taniej

Zamów raport

Zanim złożysz ofertę, sprawdź dom i to, co powstanie obok.

Zamów raport przed ofertą

Między oglądaniem a ofertą brakuje zwykle jednego kroku.

Ogłoszenie mówi swoje. Dane mówią resztę.

To, co sprawdziłby za Ciebie dobry analityk.

Ceny transakcyjne

Historia ogłoszenia

Ceny deweloperów

Sąsiednie działki

Inwestycje publiczne

Plan miejscowy

Ryzyka terenu

Stan prawny

Budynek

Z tym raportem rozmawiasz o cenie jak równy z równym.

Sygnały do sprawdzenia

Argumenty do rozmowy

Wklejasz link. Raport dostajesz w ciągu 3 dni roboczych.

Wklej link do ogłoszenia

Opłać raport

Negocjuj z argumentami

Każdy zakup ma inne pułapki.

Kwota oferty i argumenty. Bez prowizji od ceny.

Raport kosztuje ułamek kwoty, o którą toczy się rozmowa.

Jeden raport albo pakiet na kilka ofert.

Raport przed ofertą

Pakiet 3 raportów

Pakiet 5 raportów

Czego nie robimy.

Zanim zapytasz.

Złóż ofertę, kiedy wiesz, co kupujesz.